1. Türkiye’de Yabancıların Gayrimenkul Edinme Hakkı

2012 yılında çıkarılan 6302 sayılı kanun ile yabancıların Türkiye’de mülk edinmesi büyük ölçüde kolaylaştı. Artık karşılıklılık ilkesi kaldırıldı ve 180’den fazla ülkenin vatandaşları, belirli istisnalar hariç, Türkiye’de taşınmaz alabiliyor.

Kimler alabilir?

• AB vatandaşları

• Orta Doğu ülkeleri

• Rusya, Ukrayna, Kazakistan gibi eski Sovyet ülkeleri

• Çin, ABD, Kanada gibi uzak ülkelerden yatırımcılar

İstisna: Askeri alanlara yakın bölgeler, özel güvenlik bölgeleri gibi sınırlı alanlarda alım yapılamaz.

2. Hukuki Süreç: Tapu, İzin ve Oturum

Tapu İşlemleri

Yabancıların tapu işlemleri Türk vatandaşlarından çok da farklı değildir. Ancak şu belgeler mutlaka hazırlanmalıdır:

• Pasaport ve yeminli tercümesi

• Vergi numarası

• Tapu randevusu

• Ekspertiz raporu (zorunlu)

• Tapu harcı (alıcı ve satıcıdan %2 + damga vergisi)

Askeri İzin Kalktı!

2019’dan itibaren sistem dijitalleşti. Askeri izin süreci otomatik sorguya bağlandı, çoğu şehirde bu süreç günler içinde sonuçlanıyor.

Oturma İzni

Eğer satın alma bedeli 200.000 USD’nin üzerindeyse, yabancı yatırımcı oturma izni alabilir.
400.000 USD üzeri alımlar ise vatandaşlık başvurusu hakkı tanır (2025 itibarıyla geçerli alt sınır).

3. Ekspertiz Raporu ve Değer Tespiti

2022’den itibaren tüm yabancılara satışta SPK lisanslı ekspertiz raporu zorunlu hale geldi. Tapuya sunulacak değer, bu rapora göre belirlenir. Bu sayede alım satım süreçleri şeffaf ve güvenilir hale gelir.

Yabancı alıcılar genelde:

• Ekspertiz değerini görmek ister

• Bankacılık işlemlerini resmi rakama göre yapar

• Vatandaşlık işlemlerinde bu değeri referans alır

4. Yabancı Alıcılara Ulaşmak: Hedef Kitle Analizi

Yabancılara satışta başarı, doğru kişiye, doğru ürünü, doğru dille sunmakla başlar. Öncelikle hangi ülke vatandaşlarına odaklanacağını belirlemek gerekir:

• Almanya & Fransa: Emekli Türk kökenli Avrupalılar

• İran & Irak: Prestijli daire veya müstakil konut arayanlar

• Rusya & Ukrayna: Tatil evi veya yazlık isteyen yatırımcılar

• Kuveyt, Katar, BAE: Lüks villa veya ticari gayrimenkul alıcıları

Her ülkenin alım motivasyonu farklıdır. Kimisi vatandaşlık, kimisi yaşam kalitesi, kimisi ise kira getirisi için alım yapar.

5. Dil ve Kültür Uyumlu Pazarlama

Yabancı yatırımcıya ulaşmak için en temel konu dil ve kültürel uyumdur. Web siteniz, ilanlarınız ve kataloglarınız şu dillerde olmalıdır:

• İngilizce

• Arapça

• Rusça

• Fransızca (Avrupalı Türkler için)

Ayrıca şunlar çok önemlidir:

• Sade ve anlaşılır bir dil kullanmak

• Bölge, ulaşım, yaşam koşulları hakkında açıklayıcı bilgiler sunmak

• Oturma izni ve vatandaşlık avantajlarını belirtmek

• Google Maps ile konumu göstermek

6. Uluslararası Platformlarda İlan Vermek

Türkiye’deki klasik ilan siteleri yerli müşteriler için uygundur, ancak yabancı alıcı için uluslararası portallar kullanmak şarttır:

• Rightmove (İngiltere)

• ImmobilienScout24 (Almanya)

• Tranio, Prian (Rusya)

• Zameen, Bayut (Orta Doğu)

• Facebook Ads + Google Ads (çoklu hedefleme)

Bu platformlarda görünür olmak için doğru etiketleme ve ilan dili büyük fark yaratır.

7. Video, Sanal Tur ve Profesyonel Sunumlar

Yabancı yatırımcı genelde Türkiye’ye gelmeden önce mülkü dijital ortamda görmek ister. Bu yüzden:

• Drone çekimleri

• İç mekân tanıtım videoları

• Sanal tur (360 derece gezinti)

• İngilizce altyazılı anlatımlar

Bu tarz sunumlar mülkü satın alma kararını hızlandırır. Ayrıca dijital sunumlar SEO açısından da çok etkilidir.

8. Doğru Fiyatlama: TL – USD Uyumu

Yabancı yatırımcı genellikle fiyatı dolar bazında sorar. Bu nedenle fiyatların hem TL hem USD olarak net ve anlaşılır şekilde sunulması gerekir.

Kur dalgalanmalarında alıcının güvenini kazanmak için sabit kur teklifleri ya da ödeme planları önerilebilir.

9. Profesyonel Rehberlik Şart

Yabancı yatırımcılar; mevzuat, dil, ödeme süreçleri, banka işlemleri, noter, tercüme, vatandaşlık gibi konularda yol gösteren profesyonel danışmanlara ihtiyaç duyar. İşte tam da bu noktada gayrimenkul danışmanlığı fark yaratır.

Ben Uğur, İzmir’de yabancıya gayrimenkul satışında uzmanlaşmış bir gayrimenkul danışmanı olarak;

• Doğru portföy seçimi

• Tercüman temini

• Tapu ve banka süreçlerinin takibi

• Vatandaşlık başvuru danışmanlığı

• Pazarlama dilinin doğru kurgulanması

konularında size ve yabancı alıcılarınıza tam destek sunuyorum.

📞 Hemen İletişime Geçin

Siz de İzmir’in en değerli bölgelerinde yer alan mülkünüzü doğru fiyatla, hızlı ve güvenli bir şekilde satmak ya da kiraya vermek isterseniz, benimle hemen iletişime geçebilirsiniz.

Uğur Ayaz | Gayrimenkul Danışmanı

📱 Telefon & WhatsApp: 0539 337 0 969
📧 E-posta: ugur@ugurayaz.com
🌐 Web: www.ugurayaz.com
📍 Google Harita Konumum
📷 Instagram: @ugurr_ayaz
🔗 LinkedIn: @ugurrayaz